Lorsque la plupart des gens pensent à l’investissement immobilier, ils pensent probablement à quelques choses: les seigneurs des bidonvilles dans les grandes villes et les riches milliardaires. Mais l’investisseur moyen devrait également envisager sérieusement d’investir dans l’immobilier.

Si vous ne savez pas par où commencer, vous n’êtes pas seul. Il existe de nombreuses façons de se lancer en tant qu’investisseur immobilier – certaines nécessitent aussi peu que 500 $!

Ci-dessous, je décrirai les différents types d’investissements immobiliers et pour qui ils sont les mieux adaptés. Mais commençons par parler de ce qu’est réellement l’investissement immobilier.

En termes simples, l’investissement immobilier est l’achat ou la vente de terrains et de bâtiments pour gagner de l’argent. Il existe différentes catégories de biens immobiliers:

• L’immobilier résidentiel comprend les maisons, les immeubles à appartements, les propriétés de vacances et partout ailleurs. C’est généralement le domaine le plus facile de l’immobilier pour un investisseur débutant.
• L’immobilier commercial (CRE) comprend les espaces de bureaux, les devantures de magasins de détail ou tout bâtiment utilisé à des fins commerciales. C’est plus cher que l’immobilier résidentiel et vous gérerez plus de biens. La meilleure façon pour les investisseurs individuels d’entrer dans la CRE est d’acheter des actions dans une fiducie de placement immobilier – plus d’informations sur celles ci-dessous.
• L’immobilier industriel comprend les entrepôts, les unités de stockage et d’autres grandes structures «à usage spécial» comme les lave-autos qui génèrent des ventes.

Comment investissez-vous dans l’immobilier?

Avant de choisir votre premier investissement, vous devez décider du montant que vous souhaitez dépenser pour un acompte. L’immobilier peut être  une entreprise risquée , alors n’investissez pas d’argent que vous ne pouvez pas vous permettre de perdre. Les investisseurs en propriété commerciale, par exemple, devraient avoir environ 50 000 $ prêts à l’emploi. Si vous n’en avez pas autant, il existe des moyens moins coûteux d’investir.

L’immobilier peut également être un investissement de temps important. Réparer une propriété n’est pas facile, et même la maintenance de base est une tâche régulière que vous devrez suivre. Certains investisseurs immobiliers sous-traitent la maintenance à des sociétés de gestion à un coût supplémentaire.

C’est une bonne idée de parler à un avocat qualifié avant de faire votre premier achat. Détenir des investissements par le biais de sociétés à responsabilité limitée (LLC) est beaucoup moins risqué que de faire un investissement en votre propre nom. Si l’investissement échoue, vous voulez que vos actifs soient protégés et vous ne voulez pas de responsabilité légale si vous pouvez l’éviter.

Maintenant que les clauses de non-responsabilité ne vous gênent plus, examinons vos options.

L’investisseur immobilier résidentiel avec le temps de s’engager peut acheter une propriété et devenir propriétaire . Il s’agit d’un revenu mensuel garanti, tant que vous pouvez trouver des locataires, et c’est l’un des moyens les plus courants de gagner de l’argent régulièrement dans l’immobilier. (Vous pouvez également acheter et louer une propriété commerciale ou industrielle, mais le coût initial est plus élevé et la gestion est plus complexe).

Les propriétés résidentielles peuvent techniquement être des investissements passifs, mais elles nécessitent une implication assez active . Assurez-vous donc d’avoir le temps et l’argent. De nombreux propriétaires sous-traitent l’entretien des bâtiments à des sociétés de gestion; d’autres s’occupent eux-mêmes des réparations.

Comment acheter un bien locatif

Tout d’abord, apprenez à connaître votre marché immobilier local. Mieux vous connaissez le quartier, plus vous avez de chances de faire un achat judicieux et d’offrir aux locataires un prix juste pour eux et compétitif pour vous. Découvrez quels types de locataires vivent dans la région, qui y déménage et comment les prix ont évolué au fil du temps.

Vous pouvez commencer en passant par Roofstock – le marché leader des logements unifamiliaux locatifs. Ils rendent la recherche d’une maison ridiculement facile. Vous pouvez parcourir leur catalogue de maisons et cliquer sur celles que vous aimez. Vous recevrez des détails importants tels que le loyer actuel, le niveau de notation du quartier, etc.

La meilleure partie de Roofstock est qu’ils vendent des maisons qui ont déjà des locataires. Cela signifie que vous aurez une source de revenus dès que vous achetez une maison de location.

Investir dans une FPI n’est pas si différent d’investir dans une action. En tant qu’investisseur, vous donnez de l’argent à une fiducie ou à une société qui achète une propriété. Vous obtiendrez une partie des dividendes au fur et à mesure que la propriété s’appréciera. Les FPI sont achetées et vendues sur la plupart des grandes bourses.

C’est le moyen le plus simple pour un investisseur débutant d’entrer dans le monde de l’immobilier commercial. Il est livré avec un rendement potentiellement élevé. Les sociétés versent au moins 90% de leurs revenus sur la propriété sous forme de dividendes aux investisseurs. De plus, votre investissement est liquide; vous pouvez vendre vos actions et encaisser sans avoir à vendre l’immeuble. Et la société fait tout le travail de gestion pour vous.

Très probablement, vous négociez des FPI cotées en bourse. Les investisseurs accrédités ayant une valeur nette élevée peuvent être en mesure d’accéder à des FPI privées – ces fiducies ne sont pas enregistrées auprès de la SEC et l’investissement initial requis est beaucoup plus élevé.

Comment investissez-vous dans les REIT?

Les REIT peuvent faire partie d’un portefeuille d’investissement pour débutants. Une FPI cotée en bourse ne nécessite que quelques centaines de dollars et vous pouvez vendre à tout moment. Vous aurez besoin d’une FPI d’actions (le type le plus courant) par opposition à une FPI hypothécaire, une fiducie plus complexe qui traite des hypothèques. Si vous souhaitez vous lancer dans le marché immobilier sans vous engager dans la gestion immobilière, c’est un bon point de départ.

Pour acheter des actions, vous passerez par une société de courtage comme vous le feriez pour acheter d’autres actions. 

Crowdfunding platforms

Une option de plus en plus populaire pour les petits investisseurs immobiliers, les plateformes de financement participatif sont des investissements passifs similaires aux REIT. Mais au lieu de passer par une fiducie ou une société, les investisseurs mettent leurs actifs en commun et s’associent avec des promoteurs ou des sponsors immobiliers intéressés. Il existe des plateformes pour l’immobilier commercial et résidentiel.

Étant donné que ces placements sont illiquides – vous ne pouvez pas les vendre facilement – et dépendent des variables du marché immobilier, ils peuvent être plus risqués que les REIT. Mais ils peuvent également vous procurer des dividendes sur des propriétés auxquelles vous ne pourriez pas accéder en tant qu’individu. Vous devrez peut-être attendre plus longtemps pour les retours, mais les retours ont tendance à être assez élevés.

Comment investir dans les plateformes de financement participatif?

De nombreuses plateformes établies comme Equity Multiple ne sont disponibles que pour les investisseurs accrédités – ceux dont le revenu dépasse 200 000 $ ou dont la valeur nette dépasse 1 million de dollars. Mais l’investissement immobilier ne se limite plus à ceux qui répondent à ces critères.

Le financement participatif ouvre des opportunités à tout investisseur intéressé. Si vous souhaitez vous lancer sur le marché de l’investissement immobilier, il existe de nombreuses options.

L’une de ces options est DiversyFund , une plate-forme d’investissement alternative sans frais de gestion et qui s’engage à aider ses utilisateurs à atteindre la liberté financière.

DiversyFund crée des fonds d’investissement d’actifs du marché privé comme l’immobilier qui sont conçus pour l’investisseur de tous les jours. Il n’y a pas de restrictions sur la valeur nette et l’investissement minimum commence à seulement 500 $, ce qui en fait une option accessible pour les investisseurs de tous niveaux de revenu.

Une autre option est Streitwise , qui vous permet de démarrer avec aussi peu que 1000 $. Streitwise supprime les intermédiaires – les courtiers facturant des frais élevés – et vous permet d’investir directement dans leur sélection de propriétés contrôlées par des experts. Les fondateurs de l’entreprise ont plus de quatre décennies dans l’industrie, vous saurez donc que vos investissements sont entre de bonnes mains.

Si vous souhaitez garder votre investissement initial bas, Fundrise est une excellente option. Vous pouvez créer un portefeuille de départ pour seulement 500 $, puis passer à un plan de base une fois que vous avez dépensé 1000 $. La stratégie d’investissement de Fundrise repose sur les fiducies d’investissement immobilier (FPI), qui sont des investissements groupés dans des propriétés commerciales.

RealtyMogul est une excellente option pour ceux qui ont au moins 1 000 $ à investir. Avec RealtyMogul, vous contribuez aux REIT, avec des propriétés soigneusement sélectionnées pour leur potentiel de revenus. Les investisseurs non accrédités sont limités aux propriétés qui ont été mises à leur disposition, tandis que les investisseurs accrédités peuvent choisir parmi une large gamme de REITS et de propriétés individuelles, appelées «placements privés».

Notez que les dividendes sur les propriétés à financement participatif ne sont pas toujours rapides. Les deux sociétés recommandent vivement aux investisseurs de s’engager sur le long terme (au moins cinq ans). Les investissements à court terme sont intrinsèquement risqués , tandis que les investissements à long terme équilibrent votre risque.

Que faire si vous ne voulez pas passer par la bourse ou acheter une propriété, mais que vous souhaitez quand même générer des revenus immobiliers?

Essayez de louer une chambre à la nuit ou à la semaine. Vous pouvez même louer une maison entière pour de courtes périodes. Le montant que vous gagnerez variera en fonction du marché locatif local. Si vous vivez dans une région à fort trafic touristique, que ce soit saisonnier ou toute l’année, vous pouvez vraiment faire des bénéfices. Vous n’avez pas besoin d’une tonne d’argent pour commencer; juste l’espace supplémentaire. Et vous commencerez à voir un flux de trésorerie assez rapidement par rapport à un investissement en actions.

Considérez ces locations comme une «activité secondaire» ou un concert à temps partiel. Vous êtes responsable de l’ameublement et de l’entretien de la propriété et de sa mise au code, ainsi que de la communication avec les locataires.

Comment se lancer sur le marché de la location à court terme

De nombreux locataires trouvent plus facile de consulter un site Web tiers. Airbnb est le plus connu.

Il y a aussi VRBO ou locations de vacances par propriétaire . Le site Web fait une grande partie de la gestion pour vous, comme la recherche et le filtrage des correspondances de locataires, fournit une forme de protection contre les dommages et aide à traiter les plaintes des locataires.

Si vous préférez gérer vous-même chaque aspect du processus, vous pouvez faire de la publicité localement via des sites Web comme Craigslist ou passer par un réseau d’amis de confiance.

N’oubliez pas de vérifier vos lois locales pour voir quelles réglementations vous devez respecter. De nombreuses villes et États sévissent contre le marché de la location à court terme en réponse à la hausse des coûts du logement. Les lois peuvent limiter la durée de séjour des invités, par exemple.

Les groupes d’investissement sont un moyen d’entrer dans le marché de l’immobilier résidentiel sans les tracas d’un propriétaire actif. Les investisseurs partageant les mêmes idées mettent en commun leurs ressources et achètent des propriétés résidentielles, comme des immeubles à appartements ou des condos, par l’intermédiaire d’une plus grande entreprise. En contrepartie d’une réduction des revenus locatifs, l’entreprise assure l’entretien et la gestion des locataires. Considérez ces investissements comme des fonds communs de placement à petite échelle.

Les investisseurs individuels peuvent posséder des unités individuelles dans des logements multifamiliaux. (Le groupe lui-même devient une entité juridique avec chaque membre en tant que copropriétaire.) Comme la vacance est toujours un risque avec les immeubles locatifs, de nombreux groupes «mettent en commun» une partie du loyer afin que les investisseurs gagnent toujours un revenu même lorsque leur logement est vide.

Après avoir été dans le jeu de l’investissement immobilier pendant un certain temps, vous apprenez à savoir ce que vous faites. Pour les investisseurs suffisamment ambitieux pour se lancer dans des projets de construction, le trading ou le retournement de biens immobiliers peut générer de gros rendements en quelques mois seulement.

Voici comment cela fonctionne: un investisseur achète une propriété résidentielle sous-évaluée, la rénove, puis la vend à un prix plus élevé. Il est possible d’être un pur «flipper de propriété» qui laisse son achat non rénové et attend que le marché s’améliore. Les propriétés doivent déjà être en bon état pour que cela fonctionne.

La vente n’est pas garantie, bien sûr, et vous êtes toujours obligé de contracter l’hypothèque si vous ne pouvez pas trouver de locataires ou d’acheteurs. «House flipping» est le meilleur pour les investisseurs immobiliers chevronnés qui savent comment couvrir leurs paris avec le marché local.

Comment échanger ou retourner un bien immobilier

Tout d’abord, familiarisez-vous avec les bases de la construction et de la conception et les codes du bâtiment locaux. Même si vous ne faites pas le travail vous-même, vous gérerez le processus en tant que propriétaire. Alors occupez-vous à estimer un calendrier de rénovation, le prix des matériaux, etc… c’est un investissement actif. Les professionnels suggèrent de travailler avec un partenaire, idéalement, quelqu’un avec des compétences que vous n’avez pas.